März 2015

Eigentumswohnungen im Erbbaurecht

Ein Immobilienkauf ohne Grundstück?

Geht das denn? Das mögen sich einige fragen. Wir bei PANDION haben über unser Münchener Projekt Lehel Höfe Erfahrung mit dem Verkauf von Wohnungen im Erbbaurecht. Baugrund mit Erbbaurecht ist in München eigentlich keine Seltenheit; und doch kommen nur vereinzelte Angebote letztlich auf den freien Markt. Große Erbpachtgeber sind hier die Kirchen, die Stadt München, Stiftungen und mehrere Brauereien. Da die Preise für Eigentumswohnungen in der Isar-Metropole laut F+B Index 2014 noch einmal um 4,3 Prozent angezogen haben, entwickeln sich Grundstücke „auf Zeit“ vor allem in sehr guten und teuren Lagen zur beachteten Alternative. Sie werden also langfristig verpachtet, statt verkauft.

Ein Kirchengrund im Lehel

Auch das zentral gelegene Lehel als einer der beliebtesten Stadtteile Münchens birgt kirchlichen Grund und Boden. Man kann sich gut vorstellen, dass dieses Viertel nicht zu den günstigsten Wohnstandorten gehört. Hier in begehrter City-Lage mit hoher Lebensqualität eine schöne, ruhige Wohnung sein Eigen nennen zu können, ist ein Traum vieler Kaufinteressenten. Nichts weniger versprechen die Lehel Höfe: Das Neubauprojekt der PANDION in Partnerschaft mit Hochtief Projektentwicklung entsteht unweit der Isar und des Englischen Gartens. Die Wohnungen werden über den Bauträger verkauft, das Grundstück aber, auf dem die Lehel Höfe errichtet werden, steht im Eigentum kirchlicher Institutionen, die als Erbbaurechtsgeber fungieren. So traditionell ein solches Pachtverhältnis erst einmal anmutet, entpuppt sich das Erbbaurecht (umgangssprachlich auch Erbpacht) bei genauerer Betrachtung doch als eine durchaus zeitgemäße Form des Eigentums – besonders in einer Stadt wie München, in der es vor allem die Grundstückspreise sind, die das Bauen in attraktiven Lagen so außerordentlich teuer machen. 

Was bedeutet Erbbaurecht?

Der Begriff Erbbaurecht beschreibt grundsätzlich das Recht eines Erbbauberechtigten, in der Regel gegen Zahlung eines regelmäßigen Entgeltes (des sogenannten Erbbauzinses), auf einem Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Das Eigentum an Grund und Boden ist in dem Fall vom Eigentum am Bauwerk getrennt. Das Erbbaurecht kann aber genau wie ein Grundstück mit Grundschulden belastet, vererbt oder verkauft werden. Der Vorgang wird begründet in einem notariellen Erbbaurechtsvertrag zwischen den Parteien und anschließender Eintragung ins Grundbuch. Wird der Vertrag nach Ablauf der vereinbarten Frist – in unserem Lehel-Beispiel 90, häufig auch 60, 75 oder 99 Jahre – nicht verlängert, erhält der Hausbesitzer vom Grundstückseigentümer eine Entschädigung für die Immobilie. 

Erbbaurecht bei Eigentumswohnungen 

Im Gegensatz zum Kauf einer Eigentumswohnung im Volleigentum erwirbt man beim Kauf einer Erbpacht-Immobilie keinen Grundstücksanteil. Wie hier im Münchener Projekt wird der vom Bauträger mit der Kirche geschlossene Erbbaurechtsvertrag gewissermaßen auf die Käufer der Immobilie übertragen. Sie bezahlen einen deutlich niedrigeren Kaufpreis im Vergleich zum Marktumfeld, entrichten dafür aber ihren monatlichen, individuellen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. In der Höhe ist dieser immer abhängig von der Wohnfläche. In den Lehel Höfen wird der Betrag zusammen mit dem Hausgeld über die Hausverwaltung eingezogen und entsprechend abgeführt. Der monatliche Erbpachtzins kann eine große Bandbreite aufweisen. Er beginnt deutschlandweit je nach Lage und Grundstückswert schon bei circa 0,55 Euro pro Quadratmeter und kann in sehr exklusiven Lagen über 7,00 Euro und höher liegen. Eine Anpassung in bestimmten Intervallen an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex (VPI) ist üblich. Für selbstgenutzte Immobilien mit Erbbaurecht gelten ansonsten sämtliche Vorteile, die beim Erwerb von Immobilien vom Gesetzgeber gewährt werden, ebenso. Für Anleger und Vermieter ist besonders interessant, dass der Erbbauzins bei der Einkommensteuer abzugsfähig ist, dagegen werden bei gekauften Grundstücken die Grundstückskosten nicht angerechnet. 

Ob das Kaufen mit Erbbaurecht individuell lohnt, hängt wie immer aber an verschiedenen Faktoren, die es zu vergleichen gilt. Und auch von Verkäuferseite aus ist das Modell noch besonders erklärungsbedürftig, da immer noch nicht sehr verbreitet. Unsere Lehel-Erfahrung: Manchmal ist die Erbpacht aber auch ein ersehnter Türöffner zu begehrten Lagen, in denen zum Beispiel kirchlich gebundene Grundstücke sonst gar nicht erst auf den Markt kommen.  Ausreichend Vorteile sahen wohl auch die bisherigen Käufer der Wohnungen in den Lehel Höfen, denn diese sind fast alle verkauft. 

Mirjam Kohler
Unternehmenskommunikation PANDION AG

Zusatz Info 

Mehr zu den Lehel Höfen

In Partnerschaft mit Hochtief Projektentwicklung errichtet PANDION im beliebten Lehel ein Neubauensemble mit 105 Eigentumswohnungen im Erbbaurecht. Erbbaurechtsgeber für das Grundstück in der Öttingenstraße sind die katholische Kirchengemeinde St. Anna in München und das St. Anna-Heim-im-Lehel e.V. Wie ein großes H sind die sieben Häuser der Lehel Höfe zwischen Oettingenstraße im Westen und Reitmorstraße im Osten gruppiert und bieten so mitten in der Stadt autofreie, ruhige Innenhöfe. Eine katholische Kindertagesstätte wird  integriert. Sie ergänzt das Vorhaben, für das das Architektenbüro bzb Botzenhardt, Zeitler, Blaimberger aus München verantwortlich zeichnet. Die repräsentative Fassade mit den französischen Fenstern und charakteristischen Geländern entspricht dem Siegerentwurf des Kölner Büros ksg kister scheithauer gross aus dem eigens dafür ausgelobten Architekturwettbewerb. 

PANDION in München 

Neben den Lehel Höfen entwickelt PANDION in München aktuell ein Großgrundstück zwischen Arnulfstraße und Schäringerstraße. Auf dem ehemaligen Postareal entstehen im ersten Bauabschnitt rund 150 Wohnungen im Projekt PANDION Gardens. Baubeginn war dort im Herbst letzten Jahres. Ein weiteres Projekt in der Deroystraße ist in Planung. Zuletzt baute PANDION in München auf der sogenannten „Südseite“ unter anderem den viel beachteten 50 Meter hohen Wohnturm IsarBelle mit seiner geschwungenen Fassade aus der Feder von Hierl Architekten.  

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