Ein neues Viertel für Köln: Das Max Becker-Areal wird modernes Stadtquartier

Vom Schrottplatz zum modernen Stadtquartier: Wo heute noch – weitgehend ungeachtet von der Öffentlichkeit – Schwerindustrie mit der Verwertung von Schrott ein großes Areal in Anspruch nimmt, wird zukünftig ein neues „Veedel“ für Ehrenfeld und Köln erschlossen. Lebendig verbunden werden Wohnen und Arbeiten, Bildung, Kultur und Nahversorgung. Sehen Sie hier erste Planungsideen im Überblick.

Der Weg zum urbanen Quartier

Noch wird an/in der Widdersdorfer Straße auf einem 12,5 ha großen Areal mit schweren Gerätschaften Schrott dem Recycling-Kreislauf zugeführt – ein klassischer Industriestandort mit hohen Lärm- und Luft-Emissionen. Hier plant PANDION in den kommenden Jahren ein komplett neues Stadtviertel entstehen zu lassen, das Platz zum Leben und Arbeiten, verbunden mit einer Schule und mehreren Kitas sowie Raum für Genuss und Kultur bietet. Für Köln entsteht hier eine nahezu einmalige Chance, diesem bislang nahezu unbekannten Gebiet ein neues Gesicht zu geben und ein neues Viertel als „Stadt der kurzen Wege“ zu entwickeln.

Erste Planungsideen sehen ein gemischt-genutztes Viertel mit mehr als 1.300 neuen Wohnungen vor. Dabei soll die gesunde Durchmischung des Quartiers durch das Nebeneinander von gefördertem und freifinanziertem Wohnungsbau unterstützt und umgesetzt werden. Darüber hinaus sieht das Konzept rund 2.300 neue Arbeitsplätze sowie umfangreiche öffentliche Spiel- und Grünflächen vor. Der so entstehende Lebensraum wird ergänzt um eine Schule und mehrere Kitas. Nicht zuletzt wird es Raum für Kultur und Gastronomie sowie umfassende Infrastrukturmaßnahmen geben, die den modernen Ansprüchen an Mobilität und Gemeinschaft gerecht werden. Die konkreten Nutzungen und Quartiersbausteine werden im Rahmen eines städtebaulichen Wettbewerbs und in dem sich anschließenden Bebauungsplanverfahren definiert.

Um im gesamtstädtischen Interesse eine Entwicklung des Gebietes zu stärken, wurde im März 2020 eine Kooperationsvereinbarung mit der Rheinenergie AG getroffen. Dadurch wird die Entwicklung des Areals um einen weiteren Grundstücksbaustein im Besitz der Rheinenergie AG von zusätzlich 3,7 ha ergänzt, so dass sich die Gesamtgröße der Quartiersentwicklung auf 16,2 ha vergrößert. Die Partnerschaft zwischen PANDION und der Rheinenergie entspricht dem Wunsch des Ratsbeschlusses von Februar 2020 und ebnet den Weg für eine städtebaulich sinnvolle Gesamtentwicklung des Gebiets von Widdersdorfer Straße bis Maarweg.

Das Kölner Familienunternehmen PANDION

Als privater Projektentwickler mit Hauptsitz in Köln steht PANDION seit vielen Jahren für die erfolgreiche Planung und Umsetzung von Wohn- und Gewerbeprojekten in vielen Großstädten bundesweit. Auch in Köln kann PANDION schnell und mit viel Erfahrung neuen, dringend benötigten Wohnraum und Gewerbeflächen für die Domstadt schaffen. Hiermit leistet PANDION einen wichtigen Beitrag für die gesamtstädtische Entwicklung und bietet Lösungen und Entspannung in Fragen der Flächenknappheit für Wohnen und Gewerbe. Die Entwicklung auf dem Max Becker-Areal bereichert darüber hinaus die infrastrukturelle Situation im Bereich der Widdersdorfer Straße und schafft ein neues Selbstverständnis für den bisher wenig beachteten Stadtbereich.

PANDION ist ein inhabergeführtes Unternehmen, das sich seit 2002 mit der Entwicklung, dem Bau und Vertrieb von Wohn- und Gewerbeobjekten beschäftigt. Neben Bauvorhaben in Köln werden Projekte in Berlin, Bonn, Düsseldorf, Mainz, München und Stuttgart realisiert. Mit rund 4.900 Wohnungen in Planung und Bau sowie sieben größeren Gewerbeprojekten zählt PANDION zu den Top Ten Projektentwicklern in Deutschland. Mehrere in der Entwicklung und Umsetzung befindliche innerstädtische Quartiersentwicklungen stellen hierbei eine besondere Herausforderung und Verantwortung dar. In Köln, Berlin, München und Stuttgart beschäftigt PANDION insgesamt rund 180 Mitarbeiter*innen.

Reinhold Knodel

Vorstand und Eigentümer

Bisherige Nutzung: Die Metallverarbeitung Max Becker

Die Metallverarbeitung Max Becker ist ein 1935 gegründetes Familienunternehmen, das auf den Recyclingprozess von Sekundär-Rohstoffen spezialisiert ist. Auf dem Gelände an der Widdersdorfer Straße ist das Unternehmen seit Ende der 1980er Jahre ansässig und bereitet dort den Wertstoff Schrott so auf, dass er von Gießereien und Stahlwerken weiterverarbeitet und dem Wiederverwertungskreislauf zurückgeführt werden kann. Auf einem weiteren Grundstück am Niehler Hafen fungiert die Max Becker Trading als wichtiger Abnehmer und Handelspartner für die internationale Schrottindustrie und stellt den Wertstoff hier für den Schiffversand bereit. Aus betriebsbedingten Gründen verlässt das Unternehmen 2022 seinen bisherigen Firmensitz an der Widdersdorfer Straße 194 und verlagert seinen Standort vollständig in den Niehler Hafen. Dadurch lässt sich ein Areal für die Stadt gewinnen, das bisher im öffentlichen Bewusstsein kaum vorhanden ist. Aus einem Betriebsgelände wird ein neues Quartier, auf ein Industriegebiet folgt die Mischnutzung für Wohnen und Arbeiten.

Zeitplan




    1. Dezember 2019: Ankauf des ca. 12,5 ha großen Betriebsgrundstücks der Max Becker GmbH durch PANDION
    2. Februar 2020: Ratsbeschluss der Stadt Köln, u.a.
      • a. zur Einleitung eines städtebaulichen Wettbewerbs zur Entwicklung eines mischgenutzten Quartiers
      • b. zur Vorlage eines Aufstellungsbeschlusses für einen Bebauungsplan auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses
      • c. zur gemeinschaftlichen Entwicklung des Gesamtareals unter Einbeziehung der im Eigentum der Rheinenergie AG befindlichen angrenzenden Fläche
    3. März 2020: Abschluss einer Kooperationsvereinbarung zwischen PANDION und der Rheinenergie AG zur gemeinschaftlichen Entwicklung des Gesamtareals mit 16,2 ha
    4. Anfang 2021: Durchführung eines Zielbildprozesses zusammen mit der Stadt Köln
    5. Bis Ende 2021: Organisation und Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbs unter Einbindung der Öffentlichkeit
    6. 2022: Einstellung des Betriebs der Max Becker GmbH auf dem Gelände an der Widdersdorfer Straße und Verlagerung des Standorts in den Niehler Hafen
    7. Bis 2023/24: Baurechtschaffung durch ein Bebauungsplanverfahren mit Beteiligung der Öffentlichkeit
    8. 2023 bis 2029: sukzessive Realisierung unterschiedlicher Bauabschnitte und Fertigstellung des urbanen Quartiers

FAQ

Was ist ein gemischtgenutztes Quartier?

Ein sogenanntes Mischquartier vereint insbesondere Wohnen und Arbeiten, sodass eine „Stadt der kurzen Wege“ entsteht. Hier finden Wohnräume und Arbeitsplätze in Büros, aber auch sogenannte geräuscharme Gewerbe Annährung und Koexistenz in einer neuen Nachbarschaft. Arbeiten und Wohnen rücken so zusammen, dass Wegzeiten und Emissionen eingespart werden können. Weitere quartierunterstützende Nutzungen werden zusätzlich integriert.

Welche Nutzungsarten sind auf dem Areal neben Wohnen und Gewerbe vorgesehen?

Erste Planungsideen von PANDION sehen (Nah-)Versorgung und Einzelhandel unterschiedlicher Größe, wie z.B. Bäcker oder Boutiquen, zusätzliche Gastronomieangebote wie Restaurants, Cafés oder eine Eisdiele vor. Auch ein Hotel oder ähnliches aus dem Beherbergungsbereich ist vorstellbar. Die endgültigen Nutzungsarten werden jedoch erst im städtebaulichen Wettbewerb und im Zuge des Bebauungsplanverfahrens festgelegt.

Wird es eine gemeinschaftliche Entwicklung des Gesamtareals unter Berücksichtigung der im Eigentum der Rheinenergie AG befindlichen Flächen geben?

In gemeinsamen Gesprächen zwischen PANDION und der Rheinenergie AG wird derzeit erörtert, wie der größtmögliche Mehrwert für das gesamte Areal und die künftige Gestaltung gelingen kann. Daher haben die beiden Unternehmen entschieden, eine Kooperationsvereinbarung zu treffen, die die Rahmenbedingungen für eine Entwicklung im gesamtstädtischen Interesse festlegen soll. Dadurch konnte die Gesamtentwicklungsfläche im Sinne einer städtisch bestmöglichen Lösung um zusätzliche 3,7 ha auf 16,2 ha vergrößert werden.

Welche Gewerbeformen sind vorgesehen?

Neben der klassischen Nutzung für Büros befindet sich PANDION hier in der Ideenfindung. Vielfältige gewerbliche Formate sind denkbar, die im Einklang mit gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen stehen. Hier sind kreative Ideen gefragt, an denen es in Ehrenfeld nicht mangelt. Welche konkreten Gewerbeformen auf dem Areal angesiedelt werden, legt erst der städtebauliche Wettbewerb und das anschließende Bebauungsplanverfahren fest.

Welche Formen der Nahversorgung sind vorgesehen?

An der Widdersdorfer Straße befindet sich direkt gegenüber des Areals ein großer REWE-Markt. Zusätzlich findet man in Richtung S-Bahn-Halt Müngersdorf/Technologiepark einen Markt der Discounter-Kette Lidl. Darüber hinaus gilt es, im neuen Quartier weitere bedarfsorientierte Nahversorgungsangebote zu schaffen.

Welche öffentlichen Nutzungsarten sind geplant (Schulen, Kindergärten, Kultur, Sozial- und Bildungsflächen)?

Die ersten Ideen sehen eine Schule und mehrere Kitas vor. Zusätzlich sind weitere Sozial- und Kulturflächen angedacht, um ein lebhaftes Quartier zu errichten. Das neue Viertel will ein Mosaikstein zur Vielfalt in Ehrenfeld sein. Der konkrete Bedarf wird auch hier im städtebaulichen Wettbewerb und im Bebauungsplanverfahren definiert.

Wird es einen städtebaulichen Wettbewerb / städtebaulichen Vertrag für das Areal geben?

Der Beginn eines städtebaulichen Wettbewerbs ist für Ende 2020 geplant. Im Rahmen eines solchen Wettbewerbs werden für die anstehende konkrete Planungsaufgabe mehrere renommierte Stadtplanungsbüros eingeladen, um einen optimalen Entwurf für das Gebiet vorzustellen. Die Beurteilung der eingereichten Entwürfe sowie die Auswahl der Preisträger erfolgt durch eine unabhängige Jury besetzt aus Vertretern von Politik und Verwaltung sowie dem zuständigen Projektentwickler. Der gesamte Prozess findet unter Einbindung der Öffentlichkeit statt. Das Urteil wird allein nach fachlichen Gesichtspunkten gefällt, um ein im städtebaulichen Interesse bestmögliches Ergebnis zu erzielen. Ein städtebaulicher Vertrag selbst ist kein Bestandteil des Wettbewerbs, sondern wird erst in das spätere Bebauungsplanverfahren integriert.

Wird es einen neuen Bebauungsplan für das Areal geben?

Das Bebauungsplanverfahren wird von der Stadt Köln im Anschluss an den städtebaulichen Wettbewerb durchgeführt, um für das geplante Quartier die Nutzungsarten festzuschreiben. Dies entspringt einem Ratsbeschluss der Stadt Köln vom 06.02.2020. Ein Bebauungsplanverfahren ist ein streng normiertes Verfahren, das festlegt, welche Nutzungen auf einer bestimmten Fläche zulässig sind. Hierbei wird auch die Öffentlichkeit in mehreren Schritten beteiligt. Der Bebauungsplan schafft Baurecht und stellt die verbindliche Bauleitplanung nach Baugesetzbuch (Zweiter Abschnitt) dar.

Welche Dichte und welche Bauhöhen sind geplant?

Erste Ideen von PANDION sehen für das Max Becker-Grundstück mit seiner Größe von 12,5 ha mehr als 1.300 neue Wohnungen und rund 2.300 neue Arbeitsplätze vor. Dabei wird der Gedanke eines lebendigen, gemischten Quartiers verfolgt. Grundlage sind die umgebenden Wohnviertel in Ehrenfeld und die weiteren größeren Quartiersentwicklungen im Kölner Stadtgebiet. Einzelne „Leuchttürme“ in der Architektur sind für PANDION ebenfalls denkbar.
Jedoch erst der städtebauliche Wettbewerb wird die genauen Nutzungsarten aufzeigen, die im Weiteren durch das Bebauungsplanverfahren festgelegt werden. Mit den zusätzlichen Flächen der Rheinenergie AG besteht die Möglichkeit, weiteren Wohn- und Arbeitsraum zu schaffen.

Wie werden die öffentlichen Flächen aussehen? Wie hoch ist der Anteil öffentlicher Flächen?

Es sind umfangreiche öffentliche, teilöffentliche und private Grün-, Frei- und Spielflächen geplant sowie Außengelände an den Kitas und der Schule. Dazu gibt das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln die Vorgaben für die Gestaltung und Entwicklung. Der derzeit vorhandene ältere Grünbestand auf dem Gesamtgelände soll bestmöglich geschützt bleiben.

Wie wird die soziale Durchmischung sein?

Das Quartier soll ein neues kleines „Veedel“ im Bezirk Ehrenfeld werden und so bunt wie der gleichnamige Stadtteil sein. In der gemischten Nutzung sollen sich alle wohlfühlen: Bewohner*innen, Arbeitnehmer*innen oder Besucher*innen. Diese werden sich auf vielfältige Weise begegnen und so ein neues Stück Ehrenfeld, das weitere Impulse in einer wachsenden Stadt setzt, entstehen lassen.

Wie ging der Grundstückankauf vonstatten und auf welcher Grundlage hat PANDION das Grundstück Ende 2019 gekauft?

Zum Ankaufsprozess einer Liegenschaft wie der des Max Becker-Areals gehört für einen Projektentwickler eine langwierige und aufwendige Untersuchungs- und Prüfungsphase, eine sogenannte Due Diligence. In diesem konkreten Fall wurden für das Areal seit Mitte 2018 umfängliche gutachterliche Betrachtungen eingeholt und die Umsetzbarkeit der Entwicklungsidee – vom Gewerbegrundstück in ein gemischt genutztes Grundstück – untersucht. Parallel dazu erfolgten Gespräche mit Akteuren aus Politik, Verwaltung und Wirtschaft, deren einziges Ziel es war, grundsätzliche Entwicklungsansätze auszuloten. Beim Max Becker-Areal haben Abstimmungen stattgefunden, um die städtische Interessenslage der Entwicklung von einer innerstädtischen Schwerindustriefläche in ein mischgenutztes Wohn- und Arbeitsgebiet zu klären. Die vorgestellte Entwicklungsidee stellt hierbei keine feste Planung dar, sondern ist eine Skizze oder Vision potenzieller Möglichkeiten, die ein neues Quartier für die Stadt bieten könnte. Weitergehende Detailfragen, wie z.B. Sozialquoten, Flächen für das Gemeinwohl, für Kitas, öffentliche Parkanlagen oder Spielplätze legt automatisch das Kooperative Baulandmodell verbindlich und gleichermaßen für alle Kölner Entwicklungen ab einer gewissen Größenordnung fest. Alle weiteren Entwicklungsschritte finden erst nach einem Kauf durch ein Wettbewerbsverfahren und das eigentliche Bebauungsplanverfahren über mehrere Jahre statt. Auf Basis der gesammelten Erkenntnisse wurden durch PANDION die Chancen und Risiken eines Ankaufs der Liegenschaft Max Becker abgewogen und der Kauf schlussendlich vollzogen.

Was bedeutet Kooperatives Baulandmodell und findet es bei der Entwicklung des Max Becker-Areals Anwendung?

Nach mehrjährigem Abstimmungsprozess zwischen Politik und Verwaltung sowie der Wohnungswirtschaft wurde 2014 das Kooperative Baulandmodell durch den Rat der Stadt Köln beschlossen. Ziel war es, eine gesetzliche Regulierung zu finden, mithilfe derer in den seit Jahrzehnten rückläufigen Bestand öffentlich geförderter Wohnungen eingegriffen und der Entwicklung entgegengesteuert werden kann.
Das Modell verpflichtet alle Bauherren seit 2014 und in einer Fortschreibung von 2017 unter klar definierten Rahmenbedingungen, 30 Prozent neu entwickelter Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. Darüber hinaus werden die Bauherren an zusätzlichen Infrastrukturkosten wie Verkehr, öffentliche Grün- und Spielflächen oder sozialer Infrastruktur beteiligt und zu einer Kostenübernahme verpflichtet. Mit seinen klaren Verpflichtungen steht das Kooperative Baulandmodell für eine transparente Gleichbehandlung aller Bauherren, die ein Planungsvorhaben mit Wohnungsbau durchführen möchten.
Da das Kooperative Baulandmodell für alle Entwicklungen in Köln verpflichtend ist, kommt es auch bei der Entwicklung des Max Becker-Areals zur Anwendung. Die Vorgaben wurden bei den Ideenfindungen bereits durch PANDION berücksichtigt und werden eine feste Richtschnur im anstehenden Prozess der Baurechtschaffung sein. Durch den Ratsbeschluss vom 06.02.2020 wurde die Einhaltung des Kooperativen Baulandmodells nochmal konkret fixiert.

Wird generationenübergreifendes Wohnen ermöglicht/gefördert?

Detaillierte Planungen zu den Wohnformen liegen noch nicht vor, da sich das Verfahren noch ganz am Anfang befindet. Vergleichbar mit anderen gut funktionierenden Mischquartieren möchte PANDION auch auf dem Max Becker-Areal alle Generationen und Lebensformen gleichermaßen im Quartier vereinen.

Ist barrierefreies Wohnen geplant?

Es ist geplant, das Quartier vollständig barrierefrei zu erschließen.

Es gibt denkmalgeschützte Gebäude auf dem Grundstück. Wie wird hiermit umgegangen?

Die ehemaligen Arbeitervillen stehen unter Denkmalschutz und werden in der bestehenden Form komplett erhalten. Das alte Uhrenhaus aus Zeiten der ehemaligen Gaswerknutzung steht nicht unter Denkmalschutz. Dennoch will PANDION es als identitätsstiftendes Gebäude für das neue Quartier erhalten und umnutzen. Denkbar wäre ein zentraler öffentlicher Platz mit einer Gastronomienutzung im Gebäude oder anderen angrenzenden öffentlichen/ teilöffentlichen Nutzungen.

Wie soll die Mobilität im Quartier aussehen?

Hierzu gibt es bereits erste Ideen, die mit den zuständigen Stellen bei der Stadt Köln erörtert und ausgearbeitet werden. Es gibt verschiedene Ansätze, die in ein modernes Mobilitätskonzept münden, das heutigen Mobilitätsformen wie Sharing-Konzepten und modernen Fortbewegungsmitteln gerecht wird. Zusätzlich gibt es Überlegungen, die vorhandene Gleistrasse bis zum S-Bahn-Halt Müngersdorf/Technologiepark zu nutzen. Mit Blick auf vergleichbare Quartiere soll verfolgt werden, dass neben autofreien Teilen der Individualverkehr mit unterirdischen und überirdischen Stellplätzen bedient wird.

Es besteht derzeit eine private Gleisstrasse vom Max Becker-Betriebsgrundstück entlang des S-Bahn-Halts Müngersdorf/Technologiepark in Richtung Norden. Gibt es hier Überlegungen der Umnutzung?

Die private Gleisstrasse wurde ebenfalls angekauft. Nach derzeitigen Ideen soll diese Trasse als direkte Anbindung an den S-Bahn-Halt Müngersdorf/Technologiepark umfunktioniert werden – entweder als Fuß- und Radtrasse oder durch eine andere infrastrukturelle Nutzung.

Kontakt

Sie haben Fragen oder Anregungen zur Quartiersentwicklung Max Becker?

Wir freuen uns über Ihre Nachricht an maxbecker@pandion.de